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| Con un aforo completo de 200 personas, lo que daba de sí la sala, más 50 personas en videoconferencia, comenzamos las jornadas. | Con todo un despliegue de medios desde el Ayuntamiento de Murcia para dar acogida al evento. |
Y para que tengas una visión esencial de lo tratado, te compartimos a partir de aquí una imagen de cada ponente y un pequeño resumen de lo recogido en su participación :
Comenzamos aquí con las aportaciones del excelente elenco de especialistas que nos brindaron su conocimiento y experiencia en estas memorables primeras jornadas de Cohousing en Murcia, a través de la Asociación Murcia Cohousing y del Ayuntamiento de Murcia, con su concejalía de vivienda.
El mensaje esencial de Pilar ha sido que sí es posible, desde la Administración Local, poner en marcha varios cohousing en suelo público.
En suelo dotacional. Para Cooperativas sin afán de lucro. Con un derecho de superficie a 50 años. Con apoyo explícito para que CajaMar en su caso facilite la financiación. Con un canon por m2 como pago de suelo a abonar a cambio de servicios de las cooperativas al propio barrio.
Lucrecia evidenció que apostar por el Cohousing no tiene que ver con el color político y sí con la sensibilidad de las gestores públicos hacia los ciudadanos a quienes representan.
Entre otras interesantes aportaciones, nos compartió :
- que el acuerdo en el Ayuntamiento de Madrid ha consensuado priorizar el cohousing entre todos los grupos políticos, lo que permitirá garantizar la continuidad de los proyectos.
- La opción prioritaria de su Ayuntamiento por la concesión «demanial» (Permite el uso de suelo público para proyectos especiales).
- Con la actual negociación con algunos bancos pequeños, posibles financiadores de apoyo junto al ayuntamiento.
- Con su Ciudad declarada amiga de las personas mayores y la creación de una oficina pública de apoyo a las personas interesadas.
- Con el modelo ACP (Atención Centrada en las Personas). Solicitando que un 50% de las personas estén en edad de jubilación.
Tienen una segunda línea de trabajo para público intergeneracional, en cesión en uso y en alquiler.
- Nos dió la magnífica noticia de la aprobación en esta misma semana en las Cortes Valencianas de la primera Ley de Vivienda Colaborativa de una Comunidad Autónoma en todo el territorio nacional.
- De su compromiso y el de su gobierno en facilitar tanto suelos como edificios públicos para la construcción de cohousing en cesión en uso y alquiler.
- Con planes como el ADHA y el IRTA, de apoyo específico para su creación, con subvenciones ya en marcha. Habiendo realizado ya una aportación de 2 millones de euros desde Consellería de Vivienda para la puesta en marcha de herramientas de garantías para la concesión de préstamos financieros en suelo público.
Es, con seguridad, una de las personas más versadas en Vivienda Colaborativa y soluciones integradoras entre lo público y privado. David nos regaló un detallado repaso por las áreas esenciales para hacer posible estas soluciones, desde la experiencia de Sostre Civic :
- Para la financiación de las viviendas sobre suelo público, el Ayuntamiento de Barcelona, si se impagan 5 cuotas por la cooperativa, hace suyo el proyecto y gestiona el proyecto como mejor considere, teniendo la entidad financiera que haya apoyado su garantía y su cobro en caso de que las partes se pusieran de acuerdo en su liquidación. Es lo mismo que precisamos en el resto de Comunidades Autónomas.
- Sostre Civic ha conseguido la adjudicación delegada desde la Generalitat para la adjudicación sin precisar concurso de suelos públicos, lo que agiliza notablemente el proceso.
- Ellos, como cooperativa de cooperativas, actúan ante la Administración como un conjunto pidiendo «suelo para el modelo», lo que les hace más creíbles.
- Comenta que en Baleares, habiendo aprendido del modelo catalán, ha sido mucho más eficiente la puesta en práctica de las políticas de apoyo público-privado.
- Con edificios construidos, consiguen reducir los tiempos y costes y lo acercan así más al perfil de público medio, medio-bajo que precisa una solución parecida al alquiler.
- Están gestionando la opción de subvenciones para los estudios preliminares, lo que hará avanzar más el modelo.
Victoria incide en la necesidad de equilibrar lo sénior y lo intergeneracional
- Para que la solución sea preventiva.
- Atendiendo al tiempo así a distintos colectivos vulnerables.
- Siente que la dificultad está en el necesario espíritu asociativo y el aprendizaje para la gobernanza común. Remarca la necesidad de que haya un Grupo Humano primero.
Debatieron entre sí y con el público sobre el desarrollo de los Grupos Humanos en la vivienda colaborativa, con aportaciones ricas como:
- «El Grupo pasa por un proceso en forma de espiral, en el que las necesidades de aprendizaje se repiten y entran en juego las distintas áreas en función del momento vital.
- Lo primero es la cultura de cómo convivimos. El detalle de lo escrito viene después, a medida que se presenta la necesidad.
- No tenemos obligación de asistencia a las asambleas, pero no nos las queremos perder.
- El proyecto se parece bastante a una partitura musical, en el que se conjugan diferentes partes e instrumentos, entremezclados para que la sinfonía sea posible. . . «
Nos obsequió con algunos principios dignos de tener en especial consideración :
- «Entre las personas se dan diferentes ritmos de aprendizaje.»
- Cuando el dolor no se reconoce, se convierte en sufrimiento.
- En los niveles de relación, además de los acuerdos, que sería la parte visible del iceberg, está la parte intermedia que es mi experiencia particular de cómo vivo la situación, y si no se atienden mis necesidades sentidas aparecen los Fantasmas Comunicativos, que tienden a plasmarse en formas de rebeldía.
- La parte más profunda de esto es el porqué estamos aquí, cuales son las verdaderas razones individuales para ello y cómo es posible conformar el Grupo a partir de la relación entre ellas.
- «Mi conflicto con el conflicto me hace ser mejor persona» dice Eva. Cuando la narrativa es si yo gano tú pierdes, la deriva de la situación tiende a la exaltación o hacia el «hielo». La solución pasa por reconocer que tú y yo traemos algo único.
Se nos viene encima una «crisis de los cuidados» nos dice Marga, por el Baby Boom y su extensión social. Es por tanto una prioridad, las soluciones que aporten equipamiento para el Bienestar Social, como el cohousing.
Con la sabiduría propia de las personas que han aprendido a ser útiles y flexibles en entornos complejos, Anselmo Menéndez nos explicó, con palabras sencillas y claras:
- Cómo desde el Ministerio, el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, en el Programa 8, se ha redactado de forma que flexibiliza la aplicación del formato de apoyo a nuevas propuestas como el Cohousing, para que cada Comunidad Autónoma, responsables del uso de los fondos provenientes del Estado, puedan acomodar también a las soluciones Cohousing en cesión en uso y en alquiler, las cantidades dentro de su prespuesto anual que consideren necesarias, siendo para la Región de Murcia un presupuesto inicial para el mencionado Programa 8 que recoge estas nuevas tendencias de vivienda un presupuesto de 2,250.000 €. Abiertos, como reiteró en varias ocasiones, a que se formule desde la Consejería Autónoma de Vivienda de la Región, aquellos ajustes que se consideren necesarios. Igualmente abiertos a que el multiplicador del IPREM a aplicar se ajuste acorde a necesidades concretas.
En un honroso gesto de generosidad, Artur detalló con buen ánimo de ayuda, lo que desde su consistorio se ha avanzado en estos últimos años, que es mucho.
Sobre los proyectos en suelo público apunta :
- En las cooperativas con derecho de superficie sobre el suelo (suelo público), el Ayuntamiento de Barcelona, en caso de impago de 5 cuotas por parte de la cooperativa, asume el proyecto y, de acuerdo con la entidad financiera que haya hecho la aportación económica para la construcción, genera una solución de vivienda social en alquiler u opta por cualquier otra solución que esté a su mayor conveniencia. De modo que garantiza a la entidad la recuperación de su inversión. Así sí que las entidades pueden entrar a financiar sobre suelo público. Según indica Artur Fornés, abogado del Ayuntamiento de Barcelona, al ser un bien público el suelo cedido, no sale de su balance, por lo que se mantiene como bien en el Patrimonio positivo del balance de la Generalitat Valenciana en este caso. «Esto no es un aval, por tanto no computa a efectos de déficit municipal porque es un futurible. Y le da a la entidad financiera una confortabilidad, una seguridad de cobro realista», señaló Artur. Y al Ayuntamiento de Barcelona la alternativa en caso de impago de la cooperativa de resarcirse con un edificio ya construido, pagado en parte por el 20% puesto por la cooperativa más las cuotas abonadas en el tiempo que hayan permanecido viviendo no le supone un problema sino un ahorro en este caso extremo, al obtener un bien inmueble en marcha con un grupo de personas en su mayoría con potencialidad de continuidad.
- Las cooperativas deben estar respaldadas por gestoras experimentadas, que permitan viabilizar la solución técnica, financiera, legal y del grupo humano, necesarias para el buen fin del proyecto.
- El Ayuntamiento puede otorgar de un 7% a un 16% de subvención retornable sin interés para amortizar en los años siguientes al final del préstamo, facilitando así el esfuerzo inicial de los cooperativistas. El resultado es que los socios sólo aportan entre un 3% y un 15% del total de la inversión.
- La exigencia de ingresos de cara al pago de la mensualidad es en global, pudiendo en lo individual haber compensaciones.
- Las operaciones financieras las ha viabilizado el Instituto Catalán de Finanzas ICF.
- Para mayor tranquilidad de las entidades crediticias, nos recuerda que el índice de morosidad en la crisis pasada, de familias con bajos ingresos en el pago del alquiler estuvo sobre el 12% mientras que en el mundo empresarial alcanzó el 36%. «La gente que se mete en una vivienda pública paga», nos decía Artur.
- Los pliegos se realizan a 99 años, el máximo que permite la ley.
Para los desarrollos público-privados, el Ayuntamiento ha creado una empresa mixta con Neinor y Cevasa y su empresa pública Habitatge Metrópolis Barcelona, creando uno de los productos de vivienda pública más importantes de España.
Aclara que aunque el suelo residencial es el propio para edificar cualquier vivienda, en el caso del cohousing es muy probable que el suelo dotacional, con el acuerdo del ayuntamiento, pueda ser considerado como válido para que dentro del apartado Equipamientos, tenga salida el proyecto al tener viviendas más servicios comunes.
Los cambios de uso, por ejemplo de docente, si sobra terreno para este uso en una población, a social, es posible a corto con voluntad política. Todo pasa por la decisión plenaria del propio ayuntamiento.
Nos recuerda que la propiedad tiene una función social, que está por encima del derecho absoluto a la propiedad. A tener en cuenta en casos en que así se considere de prioridad social.
«La Comunidad es el software de nuestra labor», refiriéndose a que es desde las necesidades del Grupo Humano de donde salen las bases para los actuales cambios ecológicos en las viviendas. Trabajando especialmente con madera comprimida, denominada CLT, con altas probabilidades de regeneración ecológica. Siendo el incremento de coste amortizable con el importante ahorro de costes energéticos.
Nos aclaró Jesús que su banco precisa crear una cuenta preliminar para el manejo de los fondos iniciales y otra posterior cuando se precisa ya para el pago del proyecto, teniendo esta que ser protegida por mandato expreso del Banco de España (Ley de crédito inmobiliario) al tenerse que emplear únicamente para el proceso constructivo.
Para llevar a cabo una operación se hace preciso un Plan de inversión cerrado. Un contrato de construcción llave en mano y el plan de ahorro y eficiencia energética.
Una buena noticia es que el banco para este tipo de préstamos concede 20 años de financiación, sea cual sea la edad de sus demandantes.
«Cuando empezamos a poner dinero, dejamos de hablar de cohousing, para «hacer» cohousing», nos dijo Juan.
«No soy el enemigo», decía. Podemos financiar, por nuestra capacidad, quizás un proyecto en cada provincia. Otros bancos vendrán cuando vean que están solventados los puntos que todavía lo precisan.
Lo que precisan ellos es alguien que tenga toda la información y que pueda con ella ser eficiente en su manejo y gestión.
Ellos pueden llegar a dar el 80% del valor de tasación. Que se suele acercar al 70% del coste real, atendiendo los incrementos de costes que se dan de forma frecuente. Concediendo el crédito de forma mancomunada ( siendo responsable cada unidad de su parte correspondiente).
Pasamos, nos decía, del concepto de tener al de usar. De competir a cooperar.
Se está pidiendo a la administración el IVA del 4% superreducido para la construcción de viviendas en cesión en uso.
Se opta sobre todo por la cooperativa en cesión en uso de capital limitado más cuotas mensuales no reembolsables. Apostando especialmente por el modelo intergeneracional, al suponer un natural traspaso cultural y de valores.
Nos comenta Pascual que hoy el 90% de la oferta es muy parecida.
Hay que optar por atender las necesidades de grados de intimidad de las personas. Teniendo en cuenta que llegaremos, como en Berlín, a que sólo un 20% de la demanda tenga una estructura familiar tradicional.
Los paisajes urbanos actualmente no favorecen. Y los arquitectos están pasando de la creación a la mediación.
Para la Hipoteca Inversa, son las entidades financieras las que obligan a que se haga sobre la vivienda habitual. Óptima realiza la labor de selección de la entidad y la negociación, en beneficio del cliente. Para personas mayores de 65 años, sin tener que abandonar el uso de la vivienda. Se les ofrece alrededor de un 30% del valor del inmueble, a entregar al contado o en mensualidades, para devolver después de terminado el ciclo vital.
Nos habla en nombre de su Consejería de Vivienda de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia. Asistiendo en lugar del Consejero que no pudo asistir. José Antonio nos apunta que viene de la vivienda social y que desde su Consejería tienen la determinación de apoyo las nuevas soluciones de vivienda como el Cohousing. Que atenderán desde la propia Consejería de Viviendas las peticiones que lleguen, para tratar de emplear los fondos previstos desde el Ministerio. Él mismo nos señala que la aplicación de los fondos es flexible y que depende de la demanda real de acciones a realizar.
Nos apunta que lo que propone el cohousing encaja perfectamente con el movimiento cooperativo que él impulsa. Y están trabajando para que se den las condiciones para que la normativa fluya a favor.
